Kupowanie mieszkania na rynku pierwotnym różni się znacznie od podobnej transakcji na rynku wtórnym, zwłaszcza, gdy kupujemy mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane. Dziś, gdy wielu deweloperów ma kłopoty ze sprzedażą swoich mieszkań, a wielu stoi przed widmem bankructwa, trzeba zachować szczególną ostrożność. Na szczęście już niedługo wejdzie w życie ustawa o ochronie praw klientów firm deweloperskich, która pomoże uchronić nas przed czarnym scenariuszem
Od czego zacząć? Porozmawiaj ze znajomymi, prześledź pisma branżowe, poszperaj w Internecie. Niestety ludzie w sieci mają zadziwiającą skłonność do obrzucania się błotem – osoby zadowolone z zakupu rzadko kiedy dzielą się swoją radością z innymi w sieci. Jeśli jednak na internetowych forach nie ma zbyt wielu negatywnych komentarzy o danym deweloperze, to zapewne nie daje on swoim klientom powodów do niezadowolenia. Warto również sprawdzić oficjalną stronę dewelopera – co prawda znajdziesz tam same pozytywne informacje o danej inwestycji, ale dowiesz się z niej również, czy firma należy do organizacji branżowych, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego członkowie zobowiązują się przestrzegać opracowanego w porozumieniu z UOKiK Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient – Deweloper, mającego na celu zrównoważenie zobowiązań pomiędzy stronami transakcji. Wprawdzie za złamanie zasad kodeksu deweloperowi nie grożą żadne poważniejsze sankcje, nie mniej jednak na tak wielką plamę na wizerunku nie każdy może sobie pozwolić.
Jeśli masz dużo wolnego czasu, możesz odwiedzić kilka wybudowanych przez danego dewelopera inwestycji i porozmawiać z ich mieszkańcami. Jeżeli wcześniejsze projekty dewelopera były oddawane z wadami, niedoróbkami i wielotygodniowymi opóźnieniami, w naszym przypadku może być podobnie. Warto również sprawdzić, czy interesująca nas firma nie figuruje w Krajowym Rejestrze Długów.
Domagaj się prospektu informacyjnego
Jeśli nic nie wzbudza twoich podejrzeń, czas wybrać się do biura sprzedaży dewelopera. Od 29. kwietnia, czyli od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego, deweloper będzie zobligowany do przedstawienia wam specjalnego prospektu informacyjnego, nawet dla inwestycji, których realizacja i sprzedaż rozpoczęły się wcześniej. Prospekt taki będzie składał się z dwóch części: pierwszej, ogólnej, zawierającej dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenie, a także informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (dowiemy się z niego nawet o tym, jakie zmiany w infrastrukturze publicznej i prywatnej, które mogą mieć wpływ na jakość życia i ceny nieruchomości znajdą się w promieniu 1 km od interesującej nas inwestycji) oraz drugiej, mającej charakter zindywidualizowany, odnoszący się do konkretnego lokalu. inwestycji. Załącznikami do prospektu mają być rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Sam prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowić będzie integralną część umowy deweloperskiej.
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper powinien zapewnić możliwość zapoznania się w biurze sprzedaży z:
1) Aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (Deweloper powinien być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki na której buduje. Nieruchomość może być obciążona hipoteką, jeśli deweloper korzysta podczas jej budowy z kredytu hipotecznego. Jeśli tak jest, deweloper musi w umowie zobowiązać się do spłacenia hipoteki przed oddaniem mieszkania nabywcy);
2) Kopią aktualnego odpisu z KRS (jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS, znajdziemy tu m.in. informacje, czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął jego udziałów lub akcji na poczet długów) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) Kopią pozwolenia na budowę;
4) Sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki-matki;
5) Projektem architektoniczno – budowlanym.
